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Le contrat de vente, le compromis de vente ...

Publiée le 16/12/2010

Le contrat de vente

LE COMPROMIS DE VENTE

C'est un avant-contrat mais il vous engage ainsi que le vendeur ! Il peut ĂȘtre signĂ© « sous seing privĂ© » (Ă  l'agence si la vente se conclut par son intermĂ©diaire) ou devant notaire.

Le compromis de vente fixe les conditions de la vente. Celles-ci ne sont que rĂ©itĂ©rĂ©es lors de la signature de l'acte authentique et ne peuvent ĂȘtre modifiĂ©es ou complĂ©tĂ©es qu'avec l'accord du vendeur ! Sur cet avant-contrat doivent notamment figurer :
-le prix (en principe net d'honoraires),
-la description détaillée du logement et de ses annexes,
-la situation hypothécaire et locative du logement,
-la date de la signature du contrat de vente devant notaire (acte authentique) et la date et conditions de prise de possession du logement,
-le financement du prix et l'indication s'il sera payĂ© avec l'aide d'un ou plusieurs prĂȘts ; dans l'affirmative, elle doit comporter une condition suspensive d'obtention du ou des prĂȘts (voir ci-dessous),
-le montant des travaux votĂ©s dans la copropriĂ©tĂ© et la dĂ©signation de celui – du vendeur ou de l'acquĂ©reur – qui en aura la charge
-le montant des honoraires de l'intermĂ©diaire qui aura menĂ© Ă  bien la nĂ©gociation (en principe Ă  votre charge, le prix Ă©tant bien entendu diminuĂ© d'autant et donc les « frais », d'oĂč l'intĂ©rĂȘt de procĂ©der ainsi
)

Il doit ĂȘtre rappelĂ© que la nĂ©cessitĂ© d'un avant-contrat est commandĂ©e par trois facteurs importants :
-le délai pour obtenir un certificat d'urbanisme à jour, sans lequel la conclusion de la vente n'est pas envisageable ;
-la nécessité de purger le droit de préemption éventuel de la ville ;
-le cas échéant l'incertitude chez l'acquéreur d'obtenir son financement.

Ces trois incertitudes donnent lieu à l'insertion dans l'avant-contrat de conditions suspensives. Cette clause vous permet de vous dégager de vos obligations et de récupérer le montant de votre versement (voir ci-aprÚs) si une au moins de ces conditions n'est pas remplie : par exemple l'obtention de votre crédit et un certificat d'urbanisme sans mauvaises surprises ; la condition suspensive de crédit est obligatoire, sinon le compromis doit comporter une clause manuscrite de renonciation en toute connaissance de cause


D'autres conditions suspensives peuvent ĂȘtre nĂ©gociĂ©es en fonction des caractĂ©ristiques de l'opĂ©ration : obtention d'une autorisation particuliĂšre, levĂ©e d'une servitude, etc.

La levée des conditions suspensives rend la vente parfaite sans autre formalité. Les parties ne peuvent se dégager alors que d'un commun accord, ou dans des conditions qui auront été fixées dans l'acte (dédit ou clause pénale notamment). A moins que la régularisation de l'acte ne puisse avoir lieu du fait du vendeur, le versement effectué à la signature du compromis devient acompte sur le prix et reste définitivement acquis à ce dernier.

7 JOURS POUR VOUS RETRACTER

En application de la loi " SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains), modifiée par la loi "ENL" du 13 juillet 2006, un droit de rétractation (ou délai de réflexion suivant que l'acte authentique n'a pas été précédé d'un avant-contrat) de 7 jours existe pour tous les types de logements neufs ou anciens.

Le compromis signĂ© Ă  l'agence ou chez le notaire doit vous ĂȘtre « notifiĂ© » par le rĂ©dacteur d'acte. A prĂ©sent, cette "notification" peut s'effectuer par remise contre Ă©margement (mention manuscrite de rĂ©ception). A dĂ©faut, elle doit ĂȘtre effectuĂ©e en recommandĂ© avec accusĂ© de rĂ©ception ou par voie d'huissier. Vous avez alors un dĂ©lai de 7 jours Ă  compter du lendemain de l'Ă©margement de la premiĂšre prĂ©sentation de la lettre recommandĂ©e ou de la signification de l'acte d'huissier pour adresser une lettre de rĂ©tractation par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception, la date d'envoi devant ĂȘtre incluse dans le dĂ©lai.

Depuis la loi du 13 juillet 2006 dite loi "ENL" (engagement national pour le logement), vous disposez de la mĂȘme facultĂ© si le compromis est signĂ© devant notaire, celui-ci devant suivre la mĂȘme procĂ©dure.

Si par contre – situation dans la pratique peu courante – l'acte authentique (voir ci-dessous) Ă©tait prĂ©parĂ© sans avant-contrat prĂ©alable, un projet de l'acte doit vous ĂȘtre adressĂ© par le notaire, et l'acte ne peut ĂȘtre signĂ© qu'aprĂšs un dĂ©lai de rĂ©flexion de 7 jours calculĂ© Ă©galement de la mĂȘme façon.
La loi « ENL » a prĂ©vu que la notification du compromis ou du projet d'acte puisse s'effectuer par remise contre Ă©margement ou contre rĂ©cĂ©pissĂ©, mais cette facultĂ© est rĂ©servĂ©e aux actes conclus par l'intermĂ©diaire d'un professionnel (agent immobilier, notaire, avocat, certains experts immobiliers
) ; un dĂ©cret doit encore en prĂ©ciser les modalitĂ©s


SIGNER UN COMPROMIS OBLIGE A VERSER JUSQU'A 10% DU MONTANT DE LA VENTE

Peu importe son appellation – dĂ©pĂŽt de garantie, arrhes, acompte ou indemnitĂ© d'immobilisation – c'est le versement que vous demandera le vendeur pour arrĂȘter l'affaire. Il est fixĂ© librement et peut atteindre 10 % du montant de la vente. Il s'impute sur le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique.

Le versement ne doit en aucun cas ĂȘtre fait entre les mains du vendeur, mais ceux de l'agence qui aura menĂ© Ă  bien la conclusion de la vente, ou du notaire chez qui est signĂ© le compromis et qui devra rĂ©itĂ©rer le contrat de vente.
Cette somme est acquise au vendeur dans les cas prĂ©vus au compromis de vente et gĂ©nĂ©ralement dans tous les cas oĂč la transaction ne peut aboutir du fait de l'acquĂ©reur ; elle est par contre rĂ©cupĂ©rable en cas de rĂ©alisation d'une des conditions suspensives, et les compromis prĂ©voient, outre son remboursement, le versement d'une somme Ă©quivalente par le vendeur dans tous les cas oĂč la transaction ne peut aboutir de son propre fait (principe des « arrhes »).
Le versement a lieu toujours Ă  la signature du compromis.

En cas de rĂ©tractation, les fonds doivent vous ĂȘtre remboursĂ©s dans un dĂ©lai de 21 jours maximum Ă  compter du lendemain de la date Ă  laquelle vous l'avez adressĂ©e.

UNE AUTRE FORME D'AVANT-CONTRAT: LA PROMESSE DE VENTE

C'est un acte par lequel un vendeur s'engage à vous vendre son bien en vous laissant un délai d'option pour vous engager. Jusqu'à cette levée d'option, le vendeur reste plein propriétaire du bien mais ne peut plus le vendre.
A l'expiration du délai d'option, et aprÚs mise en demeure, le vendeur reprend sa liberté. Par contre, la levée d'option a pour effet de rendre la vente parfaite, et la promesse unilatérale devient équivalente à un compromis de vente.

La promesse de vente est également consentie en général en contrepartie d'un versement, qui prendra la forme d'une indemnité d'immobilisation en cas de non levée d'option. A moins que la rédaction de l'acte ne lui donne le caractÚre d' arrhes, dédit, ou clause pénale.
Elle peut ĂȘtre Ă©tablie sous seing privĂ© mais, Ă  la diffĂ©rence du compromis de vente, elle doit ĂȘtre enregistrĂ©e dans les dix jours Ă  peine de nullitĂ©. Il y a aussi intĂ©rĂȘt pour l'acquĂ©reur Ă  ce qu'elle soit publiĂ©e, mĂȘme si ce n'est pas obligatoire.

La promesse doit aussi indiquer si le prix sera payĂ© avec l'aide d'un ou plusieurs prĂȘts ; dans l'affirmative, elle doit comporter une condition suspensive d'obtention du ou des prĂȘts ; sinon, elle doit comporter une clause manuscrite de renonciation en toute connaissance de cause.
Elle ouvre de la mĂȘme maniĂšre droit Ă  rĂ©tractation ou Ă  un dĂ©lai de rĂ©flexion suivant son mode de signature, sous seing privĂ© ou devant notaire.

L'OFFRE D'ACHAT

C'est un acte purement unilatéral qui vous permet de matérialiser votre détermination d'acquérir à des conditions déterminées, mais inférieures à celles exigées du vendeur, et faire ainsi avancer la négociation ; l'agent immobilier peut vous y inciter afin de disposer vis à vis du vendeur d'arguments pour obtenir une diminution de ses prétentions.
Depuis le 1 er juin 2001, aucun versement ne peut ĂȘtre acceptĂ© Ă  peine de nullitĂ© de l'offre et de son acceptation Ă©ventuelle !

Attention : cette technique doit ĂȘtre utilisĂ©e avec prudence ; en effet, une offre d'achat contresignĂ©e par le vendeur vaut compromis de vente et toute clause ou condition suspensive qui n'y serait pas insĂ©rĂ©e peut ĂȘtre refusĂ©e par le vendeur, qui tient alors une vente parfaite qu'il peut faire exĂ©cuter jusqu'au bout !

D'oĂč l'absolue nĂ©cessitĂ© de rĂ©diger une offre d'achat exactement comme un compromis de vente et d'y prĂ©voir toutes les conditions de la transaction, mĂȘme s'il est prĂ©vu, comme c'est frĂ©quemment le cas, que l'offre acceptĂ©e soit rĂ©itĂ©rĂ©e sous forme de compromis en bonne et due forme.

L'ACTE NOTARIE (OU ACTE AUTHENTIQUE)

DĂšs que toutes les conditions pour la vente sont rĂ©unies (obtention du ou des prĂȘts, obtention des documents d'urbanisme, " purge " du droit de prĂ©emption Ă©ventuel de la mairie, etc.), l'acte de vente peut ĂȘtre signĂ© devant notaire par vous-mĂȘme et le vendeur. Le choix du notaire doit ĂȘtre fait d'un commun accord, mais chaque partie peut faire intervenir conjointement le notaire de son choix sans alourdissement du coĂ»t de l'acte, les deux notaires partageant alors les honoraires.

DĂšs que toutes les conditions pour la vente sont rĂ©unies (obtention du ou des prĂȘts, obtention des documents d'urbanisme, « purge » du droit de prĂ©emption Ă©ventuel de la mairie, etc.), l'acte de vente peut ĂȘtre signĂ© devant notaire par vous-mĂȘme et le vendeur. Le choix du notaire doit ĂȘtre fait d'un commun accord, mais chaque partie peut faire intervenir conjointement le notaire de son choix sans alourdissement du coĂ»t de l'acte, les deux notaires partageant alors les honoraires.

Avant de signer cet acte définitif, et dans la mesure du possible, demandez au vendeur de refaire un tour dans le logement pour vérifier que rien n'a changé depuis votre précédente visite.

A la signature de l'acte de vente, vous verserez le reste de la somme ainsi que les « frais notariés » correspondant en fait aux honoraires proprement dits du ou des notaires, aux droits d'enregistrement, et une provision pour frais divers de la publication et de la conservation des hypothÚques.

L'acte authentique constate le transfert de propriété et le paiement du prix au vendeur.
S'il s'agit d'un bien en copropriété ou d'une maison faisant partie d'un lotissement, la signature de l'acte s'accompagne de la remise par le vendeur de sa copie du rÚglement de copropriété ou du cahier des charges du lotissement.

Enfin, le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original - la minute. Il vous remet les clés ainsi qu'une attestation de transfert de propriété. Une copie de cet acte qui constitue votre titre de propriété vous sera envoyée aprÚs formalités, accompagnée du décompte des frais et du remboursement du solde de la provision versée. N'hésitez pas à réclamer ces éléments s'ils tardent à arriver et conservez l'acte précieusement.

Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com

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