Le marché immobilier Français en 2010
Record historique des prix de l'immobilier en 2010
Des marges de manoeuvre désormais consommées
La baisse de prix enregistrée lors de la crise financière qui a sévi au second semestre 2008 et au premier semestre 2009 est désormais complètement effacée. La France enregistre au 4ème trimestre 2010 un nouveau record historique du prix moyen au m² de 2580 euros, contre 2549 euros au plus haut de 2008. Record historique qui masque cependant de nombreuses disparités.
Les prix ont augmenté, le nombre de transactions aussi : le marché a fait preuve d'une incroyable vigueur en 2010, avec, comme élément permettant d'apprécier son dynamisme, des délais de vente qui se sont considérablement raccourcis. Ainsi, en 2010, France entière, un logement a mis en moyenne 82 jours à se vendre contre 96 jours en 2009. Une attention particulière est à porter sur Paris, qui enregistre un raccourcissement des délais de vente de 24 jours pour se situer en 2010 autour de 45 jours, ainsi que sur l'Ile-de-France, qui suit une tendance identique avec une contraction des délais de 21 jours pour atteindre 69 jours en 2010.
Dans ce contexte, les tensions entre l'offre et la demande sont défavorables aux acquéreurs qui voient leur marge de négociation s'atténuer, et les écarts entre le prix affiché et celui sur lequel se réalise la transaction sont passés de 8,2% en 2009 à 6,1% en 2010 en moyenne.
Deux justifications à l'insolente santé dont bénéficie le marché immobilier français en 2010 :
- La première est l'appétence des ménages pour la pierre, consacrée valeur refuge par excellence, que la peur du chômage, les incertitudes sur le régime des retraites, les risques afférents aux placements financiers ou le peu de rentabilité de certains produits comme le livret A ont encore sanctifié.
- La deuxième raison réside dans des taux immobiliers exceptionnellement bas qui ont rendu solvables des ménages qui ne pouvaient jusque-là envisager d'acheter, et accru le pouvoir d'achat de ceux qui avaient déjà la capacité de concrétiser leur projet immobilier. S'ils commencent tout juste à remonter depuis début décembre, les taux ont atteint en 2010 des niveaux historiquement bas, s'établissant même en novembre à 3,22% soit leur niveau le plus bas depuis la fin de la deuxième guerre mondiale.
Une conjonction de facteurs qui concourt à une augmentation des prix immobiliers de 8,7% sur douze mois France entière (+10,6% pour les appartements et +6,7% pour les maisons), et une progression des transactions de 14,9% dans le Réseau CENTURY 21.
Un marché très hétérogène
Néanmoins, il est plus que jamais nécessaire de nuancer les moyennes, tant le marché immobilier français est disparate et doit être appréhendé différemment selon qu'il s'agisse de Paris, de l'Ile-de-France et des grandes agglomérations, ou de la Province.
La capitale vole ainsi de records en records, avec + 18,46% sur douze mois pour le prix moyen au m² venant confirmer les chiffres annoncés par le Réseau dès juillet 2010. Celui-ci s'établit au 4ème trimestre 2010 à 7942 euros, ce que semble confirmer les premières statistiques des notaires qui ne donneront leurs résultats définitifs qu'à la fin du 1er trimestre prochain.
Cette hausse des prix parisiens est alimentée par le retour massif des secundo accédants qui, ayant réalisé de confortables plusvalues immobilières sur la vente de leur logement, réinvestissent à l'achat. Le marché de la capitale est caractérisé également par la montée en puissance des investisseurs dont la part représente 25,1% de la clientèle acquéreurs (contre 17% France entière, niveau jusque-là inégalé). Cette tendance s'amplifie encore en fin d'année, leur proportion atteignant 30,4% des acheteurs au 4ème trimestre 2010.
L'Ile-de-France profite de l'exceptionnelle croissance des prix immobiliers parisiens pour tirer son épingle du jeu et accueillir les ménages qui ne peuvent acquérir un logement dans la capitale.
Sur un an, les prix au m² ont augmenté de 7,8% (8,8% pour les maisons, 6% pour les appartements), avec des disparités notables selon les départements, la variation la plus importante étant observée dans les Hauts-de-Seine avec une hausse de +12,8% sur douze mois, tous types de biens confondus, tandis qu'une
augmentation du même ordre est constatée en Val-de-Marne pour les maisons (+12,4%).
Dans ce paysage, la Province fait preuve de davantage de sagesse et, bénéficiant d'un marché où les tensions entre l'offre et la demande sont généralement moins exacerbées que sur le marché francilien (à quelques exceptions près), toute hausse trop conséquente des prix a pour effet, dans un premier temps, un
grippage des volumes de vente, conduisant, dans un deuxième temps, à un réajustement des prix.
Ainsi, on observe déjà dans certaines régions de France une baisse des prix au second semestre. C'est le cas notamment pour l'Alsace, la Bourgogne et le Nord/Picardie. La Haute-Normandie est la seule région qui voit son prix moyen au m² baisser sur douze mois (-1,9%) venant confirmer les prévisions que nous avions données fin 2009.
Cette région avait, en effet, connu une hausse des prix trop rapide en 2009, qui avait provoqué une contraction des volumes de vente avant d'entraîner un ajustement par les prix. Nous présagions en 2010 une reprise de l'activité. Celle-ci s'est confirmée avec des volumes de vente qui se sont envolés de +25%.
Perspectives 2011
Sur le fil de la solvabilité
Des signes avant coureurs confirment pour autant que l'augmentation des prix marque le pas. Si les prix ont enregistré une hausse remarquable sur l'année (+8,7%), celle-ci est le fruit essentiellement des augmentations du premier semestre, et les prix France entière sur les six derniers mois n'ont augmenté que
de moins de 1%.
Les Français veulent acheter, quitte pour cela à rogner sur les surfaces, et l'on note France entière une diminution en moyenne de 2,5m² entre le premier et le second semestre 2010 et, dans les villes où les tensions entre l'offre et la demande sont les plus vives comme à Paris, une baisse moyenne de 3,5m² de la superficie des appartements. C'est en Hauts-de-Seine où celle-ci est la plus spectaculaire et atteint 6m².
Parallèlement, les délais de vente ont commencé à s'allonger au 4ème trimestre 2010 dans les zones où les prix ont enregistré des hausses qu'il devient extrêmement difficile pour les ménages de supporter, dans la mesure où leur pouvoir d'achat immobilier ne pourra désormais plus augmenter (taux d'intérêt historiquement bas).
Pour donner un nouveau souffle, notamment aux primo accédants dont la part s'érode parmi les acquéreurs (même s'ils réalisent autant de transactions en valeur absolue), des mesures ont été prises par les pouvoirs publics qui instaurent dès janvier 2011 le Prêt à Taux Zéro renforcé. Reste aussi la possibilité pour les banques d'allonger la durée de financement ; elle est déjà de 19,8 ans en moyenne France entière, aussi les marges de manoeuvre sont étroites.
Dans un marché français plus que jamais hétérogène, où la prudence est d'autant plus nécessaire que les évolutions sont également contrastées selon qu'il s'agisse des maisons ou des appartements, une hausse des prix de l'immobilier entre 2 et 3% n'est pas à exclure, avec des disparités très fortes selon les régions. Cette hausse est toutefois étroitement conditionnée par les taux d'intérêt car aujourd'hui déjà, la plupart des autres leviers permettant l'accès au logement ont été mobilisés.